賃料滞納したテナントを退去させ未払賃料を全額回収した事案
相談前
- 不動産オーナー業を営む会社から、入居テナントが賃料を約６か月滞納しているとのご相談を受けました。
- 会社から賃料を請求しても払わず、営業を続けているとのことでした。
相談後
- ご依頼いただいたのち、賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除し、すぐさま訴訟提起を行いました。
- 訴訟提起中に、任意の明渡と滞納賃料（明渡日までの遅延損害金を含む。）を全額回収することができました。
弁護士のコメント
（１）賃料不払いを理由とする建物明渡請求
賃料不払いは、賃借人としての中核的な義務に違反する債務不履行といえますが、賃貸借契約のような継続的な契約関係では、単に債務不履行があるだけでは契約の解除までは難しく、債務不履行が当事者間の信頼関係を破壊する程度のものである必要があるとされています（信頼関係破壊の法理）。
一般に賃料不払いを理由とする場合、３か月程度の賃料滞納がある場合、信頼関係破壊が認められ、催告をしたうえ、それでも不払いである場合には、解除をすることが認められる傾向にあります。また、６か月程度の賃料滞納がある場合、催告も不要とする無催告解除も認められる傾向にあります。
（２）建物明渡請求の時間軸
賃料不払いがある賃借人は、今後も賃料を支払わない可能性があるため、早期に賃貸借契約を解除し、明渡を求める必要がありますが、我が国では自力執行が禁止されており、建物明渡訴訟の判決を取得し、強制執行手続を行う必要があります。
訴訟提起まで急いで２週間程度、第１回期日まで送達に問題なければ１か月程度、賃借人側からの反論がない場合で第１回期日にて終結した場合でも、判決の確定と強制執行まで１～２か月程度はかかります。そのため、実際に明渡ができるまでは早くとも２～３か月は見ておく必要があります。
本件においても、早期に訴訟提起し、訴訟中にて早期和解ができたことにより、損害の拡大を防止することができました。
（３）不動産管理サポートプラン
賃料不払いを理由とする建物明渡は、賃借人の中核的な義務に違反しており、信頼関係破壊が比較的明らかな事案であり、早期に解決する可能性があるため、建物明渡請求の中でも費用を抑えたプランをご提供しています。
スポットのご依頼でも、２か月以上の賃料不払いがある場合の特別プランを用意しており、顧問契約と併用することで、さらに割引が適用されます。不動産管理サポートをご参照ください。【不動産管理サポート：15顧問契約の、２．２．４顧問契約を利用した不動産管理サポートプラン】
本件においても、費用を抑えた形で、早期対応でき、よい結果が得られたといえます。
