建設・不動産
１．建設・不動産のよくある悩み
- 発注者や元請会社が報酬金を支払わない
- 建設工事の追加変更の有無や内容で揉めている
- 建設工事の中途解約の精算で揉めている
- 賃料不払いの賃借人に出て行ってほしい
- 賃料額が不相当になっており賃料の増減額を交渉したい
- 売買代金を支払わない／登記を移転しない
- 不動産売買契約の違約金条項に違反しており、違約金を請求したい
２．弁護士による建設・不動産のサポート
2.1 建設紛争の法的サポート
2.1.1 報酬をめぐるトラブル①（報酬不払い）
請け負った内容を完成したのち、発注者や元請会社が報酬金を支払わないケースがあります。
請負契約では、詳細が記載された請負契約書が作成されておらず、注文書・発注書のみのやりとりで進行することも多くあり、請負契約を締結していないという主張や業務内容や報酬金額が異なるという主張も見ることがあります。
また、軽微な不備を指摘し、業務が完成していないという主張や損害賠償と相殺するという主張も見られます。
請負報酬は、請負契約が成立し、仕事の目的が完成すると、発生するものであり、請負契約書が作成されていなかったとしても、業務内容や報酬条件についての定めを主張・立証し、工程を終えたことを主張・立証して、報酬金を請求することになります。
当事務所においては、このような未払報酬金の案件を多数お受けしてきた経験から、最大限の回収を試みます。
2.1.2 報酬をめぐるトラブル②（追加変更報酬）
報酬金をめぐるトラブルが発生しやすいのが追加変更報酬です。
施主側からは、発注の指示がない（無断工事）、本工事に含まれる、手直し工事である、無償（サービス工事）である、などの理由で支払いを拒むことが見られます。
当初の本工事の契約内容が不明確であることもあり、設計図書・見積書やその他打合せ記録、工事内容等に関する資料をもとに、当初の本工事と異なる別途工事性を主張・立証していくことになります。
2.1.3 報酬をめぐるトラブル③（中途終了時の出来高）
請負契約が中途で終了した場合の出来高算定の問題もよく見られます。
この点、まず、発注者の帰責事由により終了した場合には、請負側は全額の報酬を請求することができ、残務を行わなくなったことにより利益を得たときにはその分が償還されます（民法５３６条２項）。
発注者・請負側のいずれの帰責事由とも言い難い場合には、終了時までの出来高に応じて報酬が請求できることになります。
出来高の立証においては、契約書類、設計図書、工程表、作業日報、現場写真などを用いて、全体の工程のうちどの程度まで行っていたかを審理することになります。このような出来高割合を算定することは難しいことも多いため、かかった費用を積み上げる実費積上方式を併用し、出来高割合が相当であることを主張することになります。
2.1.4 契約不適合をめぐるトラブル
建設請負契約における実際の施工内容が契約で合意された施工内容に適合しない場合には、「瑕疵」があり、契約不適合責任に基づき損害賠償請求等がされることがあります。
このような「瑕疵」は、実際の施工内容と契約で合意された契約内容（あるべき施工内容）を整理していくことになります（建設専門部である東京地方裁判所民事２２部においても瑕疵一覧表を整理する形で審理が進みます。）。
実際の施工内容はわかりやすいですが、「あるべき施工内容」は、契約にて合意された施工内容を、契約書類や当時のやり取り等の資料から明らかにしていく必要があります。
また、契約不適合責任は、瑕疵現象（例えば、雨漏りなどが発生していること）だけ捉えて「瑕疵」があると主張されやすいですが、当該瑕疵現象が、施工の瑕疵に基づくという瑕疵原因（例えば、シーリングの施工不良であり、設計や経年劣化等他の原因ではないこと）という施工と瑕疵との因果関係であったり、機序の立証が難しい課題であることが多いです。
2.1.5 その他の建設関連紛争
建設に関連し、近隣との間で環境紛争（日照紛争、騒音・振動紛争、通風紛争等）が生じ、建設の差止や損害賠償請求が行われることもあります。
このような建設の差止や損害賠償請求においては、判例上、当該事象が受任限度を超え違法なものであるかどうかの基準（受任限度論）が採用されていると考えられます。
2.2 賃貸借トラブルの法的サポート
2.2.1 賃料不払いを原因とする建物明渡（特別プラン）
賃借人が賃料を支払わない場合、賃貸借契約の賃借人の主たる義務を履行しないものであり、当該賃借人との間の信頼関係を大きく毀損することになります。
それだけではなく、賃借人が賃料不払いを続けている状態を継続すると、損害が拡大していき、回収可能性も下がっていくという問題が生じます。
賃料不払いは、スピーディーに対応する必要があります。
反面、裁判所においても、このような中核的な義務違反に対しては、賃貸借契約の解除を認めやすい傾向にあるため、当事務所においては、コストを抑えた特別なプランを提案しております。
当事務所においては、債権回収についても力をいれており、併せて未払賃料の債権回収を行います。
「２か月以上の賃料滞納がある場合の特別プラン」はこちらです。
上記プランは、裁判所も解除を認めやすいという点から費用を低く抑えておりますが、場合によっては賃料不払いがあるにもかかわらず激しく抵抗する賃借人側もおり、訴訟期日が３回以上継続することもあります。その場合には、日当をお願いしておりますが、顧問契約と併用する場合には、日当もかかりません。
2.2.2 賃料不払い以外を原因とする建物明渡
賃貸借契約の中核は賃料の支払ですが、賃料自体は支払われていたとしても、信頼関係を保てない賃借人を放置すると重大な問題が生じる可能性があります。
騒音など近隣妨害があり、注意すると逆上する賃借人（借主）がいると、他の賃借人に迷惑をかけてしまい、管理の苦情につながってしまいます。
賃貸人に無断で第三者に転貸している場合や契約内容と異なる事業を始めるなど、見知らぬ第三者が出入りするようになると他の賃借人から苦情が出たり、犯罪に巻き込まれてしまう可能性もあります。
また、増改築禁止としているにもかかわらず、無断で増改築をしている場合なども賃貸した物件に悪影響が生じる可能性もあります。
このような悪質な賃借人に対する建物明渡についても解除できる可能性があり、一度弁護士に相談することをおすすめします。
2.2.3 立退き交渉
オーナー側からは、建替えを検討していて立退きを求めたい、という要望があったり、テナント側からは、突然立退きを求められている、というご相談があります。
賃貸人側から賃借人に立退きを求めるには、更新拒絶や解約申入れに対し、「正当な事由」があることが必要となります。
「正当な事由」は、一般的に、建物の老朽化や耐震強度不足といった賃貸人側の事情と賃借人の使用の必要性などの諸事情を比較衡量することによって判断されます。その正当な事由の補完のため、立退料を支払う必要がある場合もあります。
立退料は、正当事由の補完であり、一般的な相場というものがあるわけではありませんが、過去の類似裁判例やよく使われる算定方法をもとに適切な交渉を行っていくことになります。
2.2.4 賃料増減額請求
賃料が不相当になった場合に、オーナー側、テナント側から、賃料の増減額の請求がなされてることがあります。
賃料の増減額は、双方の協議によって定められない場合、最終的には不動産鑑定士による鑑定を経て、裁判所が判断することになります。
賃料の鑑定は、さまざまな算定方法があり、期待利回りから相当賃料を算定する方法、一定期間の物価指数の変動率を反映する方法、近隣の家賃相場との比較、一般にはこれらを組み合わせて適正な賃料を算出します。
また、賃料の増減額請求があると、最終的に定まった金額との差額が生じることになります。賃料の増減額の請求を受けた側は、「相当と認める額」を支払うことができ、実際に支払っていた額と判決で定まった額との差額に対し１０％の利息が付されるため、注意が必要です。
賃料の増減額交渉・調停・訴訟は、弁護士費用（着手金・報酬金）や不動産鑑定費用がかかる可能性がある一方、十分な結果を得られることができても、経済的利益は従来賃料との差額であり、得られた利益から費用の回収を考慮すると請求自体を断念せざるを得ない場合もあります。
そこで、当事務所においては、顧問契約を併用することで、着手金を無料とする特別プランを用意しております。オーナー側・テナント側ともに、費用を抑えて弁護士の法律顧問を体験することができます。
顧問契約についてはこちらをご参照ください。
2.2.5 その他の賃貸借トラブル
当事務所は、更新時のトラブル、退去時の保証金・敷金の原状回復範囲に関するトラブル、物件内で自殺者が発生した場合の処置、などの諸問題にも対応しております。
借地関係では、借地条件変更、増改築許可申立て、賃借権譲渡・転貸申立て、などといった借地非訟事件を行う可能性もあります。
2.3 不動産売買トラブルの法的サポート
2.3.1 売買代金支払請求、引渡・登記移転請求
不動産の売買契約締結をした場合、売主は買主に売買代金を支払うよう請求することができ、反面、買主は売主に目的物である不動産を引き渡し、登記移転手続をするよう請求することができます。
何らかの理由でこれらが行われない場合には、最終的には訴訟を提起して請求することが必要になります。
売買契約締結をしているものの支払等を拒否するケースでは、売買契約の成否や契約の解除が争点となるケースが多くあります。
引渡・登記移転請求の場合、悪質な売主だと、目的物である不動産を第三者に使用させたり、売却したりしてしまうかもしれません。
そうすると、訴訟をして勝訴判決を取得しても、強制執行ができなくなってしまう可能性があります。
このようなおそれがある場合には、訴訟提起前に、占有移転禁止の仮処分や処分禁止の仮処分を申し立てることがあります。売買代金を支払わない相手の場合も、相手の資力が疑わしい場合は、仮差押を行うことも検討する必要があります。
当事務所の弁護士は、不動産関係訴訟を多く経験しており、適切にサポートいたします。
2.3.2 違約金の支払請求
不動産の売買契約には違約金が設定されていることが通常です。
一般的には、手付解除が可能な時期が定められており、同期間内に売買契約を解除する場合には、手付金額を放棄して終了させることができます。
手付解除期日を経過した場合、売買代金の２０％程度を違約金として定められていることが多くあります。
違約金の定めは、必ずしも全額が請求できるとは限りませんが、公序良俗に反せず、他の規制法令に反しない場合には、損害額の立証負担が軽減されるといえます。
当事務所においては、債権回収に力を入れており、顧問契約を併用した特別プランを用意しております。
顧問契約を利用した債権回収の特別プランはこちらをご参照ください。
2.3.3 その他の売買契約トラブル
売買契約の目的物である不動産に「瑕疵」があり、契約との不適合があるといえる場合には、契約不適合責任に基づく、損害賠償や解除の問題になります。
また、売主や仲介業者の説明義務違反に基づく損害賠償や解除の問題であったり、仲介手数料の支払の有無の問題もあります。
買取を中心に行う事業者であれば、共有物分割を行うことも少なくないでしょう。
これらの不動産売買トラブルに関する諸問題について、当事務所は多くのサポートをしている経験から適切に解決を目指します。
2.4 マンション管理トラブルの法的サポート
マンション管理をめぐる以下のような問題についてもサポートしております。
- 管理組合（総会・理事会等）の運営サポート
- 管理費滞納に関する問題の対応
- 居住者間の使用方法などのトラブル対応
- 管理規約違反行為への対応
- 大規模修繕に関するサポート
- 管理会社の業務チェック
- マンション管理規約の作成・改訂
３．当事務所の特長・費用等はこちら
3.1 当事務所の特長
3.1.1 相談できる関係・話しやすさを重視
当事務所は、設立以来、クライアントにとって相談しやすい関係性を作っていくことを重視してきました。
顧問弁護士はいるが、相談しにくいというご相談をいただくこともあり、そのような関係性では、法的な問題発見が遅れたり、経営層・担当者の法的問題点の発見・解決を通じた法的リスクへの感度も醸成されず、誤った解決を続けていってしまう可能性があります。弁護士側からしても、小さなご相談でもいただくことで、継続的な関係が深化することで、企業の文化・風土含む考え方やビジネス内容をより深く理解でき、実態に即した適切な解決がご提案できるようになります。
何より、弁護士は、クライアントの味方であるにもかかわらず、味方であるはずの弁護士とのコミュニケーションが苦痛であることはできる限り避けたいと考えています。
そのため、当事務所においては、できる限り話しやすく気軽にご相談いただける関係を心掛けています。
顧問契約では、「相談予約の優先対応」「弁護士の携帯電話・ＬＩＮＥ・チャットワーク連携」が全プラン対応しておりますので、よりご相談がいただきやすい体制としています。
3.1.2 多分野・多業種にわたる紛争解決経験・中小企業法務の経験
当事務所においては、一般企業法務から人事労務、債権回収、その他、相続・離婚・交通事故などの個人法務、経営の日常問題まで、多分野・多業種にわたる紛争解決経験があり、紛争解決分野であればほとんどの分野に対応していますので、複雑に絡み合った貴社のトラブルに対応していくことができます。
3.1.3 総合診断者としての弁護士・他士業との連携
日々の会社経営で困った際に、「誰に相談していいかわからない」という相談を受けることも多々あります。
弁護士の業務領域ではない場合でも、専門家の目から見て、適切な相談先を判断しやすいといえます。
当事務所の所属弁護士は、税理士・司法書士・社会保険労務士・不動産鑑定士・その他の隣接他士業とも協力関係にあり、適切な解決ができるようサポートいたします。
3.1.4 ビジネスへの理解
ときに弁護士に相談すると、理論的に考えられる法的なリスクのみ指摘し、ビジネスが進行しないという悪いイメージもあるかもしれません。
当事務所の弁護士は、できる限り貴社のビジネスを理解し、法的なリスクの程度を検討し、柔軟で創造的な解決を探れる情報を提供するよう努めています。
当事務所は、代表弁護士の個人事務所時代から、このような姿勢で業務に取り組み、認定経営革新等支援機関に指定されています。
3.1.5 複数弁護士在籍の弁護士法人
弁護士法人制度は、弁護士法の一部を改正する法律（平成１３年６月８日法律第４１号）によって創設されており（平成１４年４月１日施行）、株式会社などと比べると比較的新しい制度です。
そのため、法律事務所には、いまだ個人事務所が多いといえますが、当事務所は、弁護士法人制度の目的である、弁護士業務の基盤を拡大強化することにより、複雑多様化する法律事務に対応し、クライアントの利便性の一層の向上を図ること、そしてそのために、弁護士に永続性のある組織化した法律事務所である弁護士法人を選択し、社会の多様な要請に対応できる体制を作る、という理念に共感し、弁護士法人化を選択しております。
複数弁護士在籍の弁護士法人であることにより、クライアントに対し、近年の複雑化・高度化・多様化した法的ニーズに対応し、継続的なリーガルサービスを提供していくことができます。
また、個人事務所の弁護士に対して報酬を支払う場合には、源泉徴収義務が発生しますが、このような面倒な手続もありません。
3.1.6 明確かつ適切な費用体系
法律事務所のなかには、料金表がなかったり、料金表があっても、旧日弁連の報酬基準表の抜粋があるのみで、個別案件についてどの程度の料金がかかるのか予測できず、敷居が高いイメージもあったり、企業法務分野では、案件が流動的に派生していくことも多く、事前に定まった金額を提示することが難しい面があり、タイムチャージ方式をとる法律事務所も多くあります。
当事務所においては、顧問契約の内容だけではなく、個別案件についてもできる限り詳細な費用体系を事前に料金表を掲示してご提示し、費用感を事前に予測することができるよう努めています。
3.1.7 顧問会社多数・顧問契約によるさらなるメリット
- コミュニケーションをより取りやすく
- 法務の充実・法務コストの削減
- 対外的信用の向上、交渉上のカードに
- 役員・従業員の福利厚生
- 顧問料はクレジット払、口座振替に対応
顧問契約は、顧問契約のページをご参照ください。
3.2 建設・不動産トラブルに関する費用
料金表はこちらです。
